Wykonanie due diligence nieruchomości hotelowo-rekreacyjnej o liczbie ponad 200 pokoi oraz powierzchni wynoszącej około 18.000 m2 położonej w Kołobrzegu

Zakres prac

4.1.) Informacje ogólne odnoszące się do przedmiotu zamówienia. 4.1.1.) Przed wszczęciem postępowania przeprowadzono konsultacje rynkowe: Nie 4.1.2.) Numer referencyjny: DPZ.271.28.2026 4.1.3.) Rodzaj zamówienia: Usługi 4.1.4.) Zamawiający udziela zamówienia w częściach, z których każda stanowi przedmiot odrębnego postępowania: Nie 4.1.8.) Możliwe jest składanie ofert częściowych: Nie 4.1.13.) Zamawiający uwzględnia aspekty społeczne, środowiskowe lub etykiety w opisie przedmiotu zamówienia: Nie 4.2. Informacje szczegółowe odnoszące się do przedmiotu zamówienia: 4.2.2.) Krótki opis przedmiotu zamówienia 1. Przedmiotem zamówienia jest wykonanie kompleksowego, zintegrowanego due diligence obiektu hotelowo-rekreacyjnego położonego w Kołobrzegu, obejmującego analizę techniczną, operacyjną, finansowo-podatkową, środowiskową oraz ekonomiczno-inwestycyjną. 2. Przedmiotem badania będzie obiekt hotelowo-rekreacyjny obejmujący hotel posiadający ponad 200 pokoi oraz około 18 000 m² powierzchni, położony w miejscowości Kołobrzeg. 3. Zamówienie obejmuje wykonanie analizy obiektu, wyceny ekonomiczno-inwestycyjnej oraz oceny potencjału, ryzyk, nakładów, modelu operacyjnego, opłacalności, wartości ekonomicznej oraz możliwych scenariuszy dalszego funkcjonowania obiektu. 4. Zamówienie obejmuje w szczególności: 1. due diligence techniczne; 2. due diligence operacyjne; 3. screening środowiskowy; 4. due diligence finansowo-podatkowe; 5. analizę rynku i konkurencji; 6. analizę SWOT; 7. analizę finansową i ekonomiczno-inwestycyjną; 8. szacunkowy CAPEX; 9. ocenę efektywności inwestycji; 10. identyfikację i klasyfikację ryzyk; 11. rekomendację końcową dla Zamawiającego. 5. Zamówienie nie obejmuje wykonania operatu szacunkowego w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, chyba że Zamawiający odrębnie postanowi inaczej. 6. Opracowanie ma charakter ekspercki, analityczny, inwestycyjny i doradczy. Nie stanowi opinii prawnej ani operatu szacunkowego, chyba że strony wyraźnie postanowią inaczej. 7. Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia oraz zakres realizacji stanowi Załącznik nr 1 — Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia i zakres realizacji. 4.2.6.) Główny kod CPV: 79419000-4 - Usługi konsultacyjne w zakresie ewaluacji 4.2.7.) Dodatkowy kod CPV: 79300000-7 - Badania rynkowe i ekonomiczne; ankietowanie i statystyka 79311400-1 - Usługi badań ekonomicznych 71241000-9 - Studia wykonalności, usługi doradcze, analizy 71315200-1 - Budowlane usługi doradcze 79221000-9 - Usługi w zakresie doradztwa podatkowego 90713000-8 - Usługi konsultacyjne w zakresie zagadnień dotyczących środowiska 4.2.8.) Zamówienie obejmuje opcje: Nie 4.2.10.) Okres realizacji zamówienia albo umowy ramowej: 30 dni 4.2.11.) Zamawiający przewiduje wznowienia: Nie 4.2.13.) Zamawiający przewiduje udzielenie dotychczasowemu wykonawcy zamówień na podobne usługi lub roboty budowlane: Nie 4.3.) Kryteria oceny ofert 4.3.1.) Sposób oceny ofert: Zamawiający oceni i porówna jedynie oferty niepodlegające odrzuceniu. Zamawiający wyznacza następujące kryteria oceny ofert: Kryterium Waga Liczba punktów Cena brutto 45% 45 pkt Doświadczenie Wykonawcy w analizach, wycenach i opracowaniach ekonomiczno-inwestycyjnych obiektów hotelowych 30% 30 pkt Metodyka wykonania due diligence obiektu 15% 15 pkt Doświadczenie i kompletność zespołu ekspertów 5% 5 pkt Certyfikat ISO 9001:2015 lub równoważny 5% 5 pkt Razem 100% 100 pkt Kryterium 1 — Cena brutto — 45 pkt Punkty zostaną przyznane według wzoru: C = (Cena najniższa / Cena badanej oferty) × 45 pkt gdzie: C — liczba punktów w kryterium cena; Cena najniższa — najniższa cena brutto spośród ofert niepodlegających odrzuceniu; Cena badanej oferty — cena brutto oferty ocenianej. Kryterium 2 — Doświadczenie Wykonawcy — 30 pkt Punkty zostaną przyznane według następującej skali: 1. 10 realizacji spełniających warunek — 30 pkt; Punktowane będą wyłącznie realizacje wykonane w okresie od 1 stycznia 2025 r. do dnia złożenia oferty i dotyczące analizy obiektu hotelowego, wyceny obiektu, analizy ekonomiczno-inwestycyjnej, budżetowania, due diligence, szacowania nakładów, analizy SWOT, oceny potencjału operacyjnego lub rekomendacji inwestycyjnej. Kryterium 3 — Metodyka wykonania due diligence obiektu — 15 pkt Punkty zostaną przyznane według następującej skali: 1. metodyka ogólna, bez szczegółowego opisu etapów due diligence — 5 pkt; 2. metodyka obejmująca analizę techniczną, operacyjną, finansową i rynkową — 10 pkt; 3. metodyka kompleksowa, obejmująca due diligence techniczne, operacyjne, finansowo-podatkowe, środowiskowe, SWOT, analizę rynku i konkurencji, budżet kosztowy i przychodowy, estymację finansową, scenariusze rozwoju, CAPEX, ROI, payback oraz rekomendację inwestycyjną — 15 pkt. Kryterium 4 — Doświadczenie i kompletność zespołu ekspertów — 5 pkt Punkty zostaną przyznane według następującej skali: 1. zespół obejmujący ekspertów z co najmniej trzech obszarów: hotelarstwo / technika / finanse-podatki / środowisko / prawo nieruchomości — 5 pkt; 2. Brak zespołu spełniającego wymagania — 0 pkt; Kryterium 5 — Certyfikat ISO 9001:2015 lub równoważny — 5 pkt 1. Wykonawca posiada aktualny certyfikat ISO 9001:2015 lub dokument równoważny — 5 pkt. Całkowita suma punktów zostanie obliczona według wzoru: S = C + D + M + Z + ISO gdzie: S — łączna liczba punktów; C — punkty za cenę; D — punkty za doświadczenie Wykonawcy; M — punkty za metodykę; Z — punkty za zespół; ISO — punkty za certyfikat jakości. Za najkorzystniejszą zostanie uznana oferta, która uzyska najwyższą liczbę punktów. 4.3.2.) Sposób określania wagi kryteriów oceny ofert: Punktowo 4.3.3.) Stosowane kryteria oceny ofert: Kryterium ceny oraz kryteria jakościowe Kryterium 1 4.3.5.) Nazwa kryterium: Cena 4.3.6.) Waga: 45 Kryterium 2 4.3.4.) Rodzaj kryterium: organizacja, kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób wyznaczonych do realizacji zamówienia 4.3.5.) Nazwa kryterium: Doświadczenie Wykonawcy w analizach, wycenach i opracowaniach ekonomiczno-inwestycyjnych obiektów hotelowych 4.3.6.) Waga: 30 Kryterium 3 4.3.4.) Rodzaj kryterium: organizacja, kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób wyznaczonych do realizacji zamówienia 4.3.5.) Nazwa kryterium: Metodyka wykonania due diligence obiektu 4.3.6.) Waga: 15 Kryterium 4 4.3.4.) Rodzaj kryterium: organizacja, kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób wyznaczonych do realizacji zamówienia 4.3.5.) Nazwa kryterium: Doświadczenie i kompletność zespołu ekspertów 4.3.6.) Waga: 5 Kryterium 5 4.3.4.) Rodzaj kryterium: organizacja, kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób wyznaczonych do realizacji zamówienia 4.3.5.) Nazwa kryterium: Certyfikat ISO 9001:2015 lub równoważny 4.3.6.) Waga: 5 4.3.10.) Zamawiający określa aspekty społeczne, środowiskowe lub innowacyjne, żąda etykiet lub stosuje rachunek kosztów cyklu życia w odniesieniu do kryterium oceny ofert: Nie

Warunki udziału

5.1.) Zamawiający przewiduje fakultatywne podstawy wykluczenia: Nie 5.3.) Warunki udziału w postępowaniu: Tak 5.4.) Nazwa i opis warunków udziału w postępowaniu. O udzielenie zamówienia mogą ubiegać się Wykonawcy, którzy spełniają łącznie poniższe warunki. 1. Uprawnienia do prowadzenia działalności Wykonawca posiada uprawnienia do prowadzenia działalności obejmującej realizację analiz obiektów hotelowych, analiz ekonomiczno-inwestycyjnych, wycen ekonomicznych, due diligence, analiz rynkowych lub opracowań inwestycyjnych, jeżeli obowiązek posiadania takich uprawnień wynika z przepisów prawa. 2. Doświadczenie Wykonawcy Wykonawca musi wykazać, że w okresie od 1 stycznia 2025 r. do dnia złożenia oferty wykonał należycie co najmniej 10 realizacji obiektów hotelowych polegających na wykonaniu: 1. analizy obiektu hotelowego, aparthotelowego, uzdrowiskowego, wypoczynkowego, konferencyjnego lub innego obiektu zakwaterowania zbiorowego; 2. wyceny ekonomicznej, inwestycyjnej lub transakcyjnej obiektu hotelowego lub podobnego; 3. analizy ekonomiczno-inwestycyjnej obiektu hotelowego lub turystycznego; 4. analizy opłacalności inwestycji hotelowej; 5. analizy potencjału operacyjnego lub rynkowego obiektu; 6. analizy SWOT obiektu hotelowego lub turystycznego; 7. budżetu kosztowego lub przychodowego dla obiektu hotelowego; 8. estymacji finansowej lub projekcji wyników dla obiektu hotelowego; 9. due diligence technicznego, operacyjnego, finansowego, podatkowego lub środowiskowego obiektu; 10. szacowania nakładów inwestycyjnych, remontowych lub modernizacyjnych dla obiektu; 11. rekomendacji inwestycyjnej, transakcyjnej lub rozwojowej dla właściciela, inwestora, nabywcy lub zarządu. Na potwierdzenie spełnienia warunku Wykonawca przedłoży wykaz doświadczenia, którego wzór stanowi Załącznik nr 3 — Doświadczenie Wykonawcy i zespołu ekspertów. Podstawą potwierdzenia wykonania usług będą w szczególności: 1. umowy; 2. faktury; 3. inne dokumenty potwierdzające faktyczne wykonanie analizy, wyceny lub opracowania. W przypadku realizacji objętych poufnością Zamawiający dopuszcza anonimizację danych klienta, pod warunkiem że z przedstawionych dokumentów będzie wynikać przedmiot realizacji, data wykonania oraz związek z analizą obiektu hotelowego, wyceną, analizą ekonomiczno-inwestycyjną, due diligence, budżetowaniem lub szacowaniem nakładów. 3. System zarządzania jakością Wykonawca musi posiadać wdrożony system zarządzania jakością zgodny z normą ISO 9001:2015 lub równoważny system zarządzania jakością obejmujący realizację usług analitycznych, audytowych, badawczych, doradczych, inwestycyjnych, szkoleniowych lub rozwojowych. Na potwierdzenie spełnienia warunku Wykonawca przedłoży aktualny certyfikat ISO 9001:2015 lub dokument równoważny. 4. Potencjał kadrowy Wykonawca musi dysponować zespołem osób zdolnych do wykonania zamówienia, obejmującym co najmniej: 1. kierownika projektu posiadającego doświadczenie w analizie, zarządzaniu, restrukturyzacji, wycenie lub ocenie inwestycyjnej obiektów hotelowych; 2. eksperta hotelowego lub operacyjnego posiadającego doświadczenie w analizie funkcjonowania obiektów hotelowych, uzdrowiskowych lub turystycznych; 3. eksperta technicznego lub budowlanego posiadającego kompetencje do oceny stanu technicznego nieruchomości; 4. eksperta finansowego lub podatkowego posiadającego doświadczenie w analizie finansowej, podatkowej, budżetowej lub transakcyjnej; 5. eksperta środowiskowego lub osobę odpowiedzialną za screening środowiskowy. Zamawiający dopuszcza, aby jedna osoba pełniła więcej niż jedną funkcję, jeżeli posiada odpowiednie doświadczenie i kompetencje. 5. Sytuacja ekonomiczna i finansowa Wykonawca znajduje się w sytuacji ekonomicznej i finansowej zapewniającej prawidłową realizację zamówienia. 6. Brak podstaw do wykluczenia O udzielenie zamówienia może ubiegać się Wykonawca, który: 1. nie podlega wykluczeniu w okolicznościach przewidzianych ustawą Prawo zamówień publicznych; 2. spełnia warunki udziału w postępowaniu; 3. nie podlega wykluczeniu na podstawie przepisów dotyczących przeciwdziałania wspieraniu agresji na Ukrainę oraz służących ochronie bezpieczeństwa narodowego; 4. złoży wymagane oświadczenia i dokumenty. Ocena spełniania warunków udziału w postępowaniu zostanie dokonana według formuły: spełnia / nie spełnia. W przypadku wykonawców wspólnie ubiegających się o udzielenie zamówienia warunek musi zostać spełniony co najmniej przez jednego wykonawcę. 5.5.) Zamawiający wymaga złożenia oświadczenia, o którym mowa w art.125 ust. 1 ustawy: Tak 5.6.) Wykaz podmiotowych środków dowodowych na potwierdzenie niepodlegania wykluczeniu: Do oferty wykonawca zobowiązany jest dołączyć aktualne na dzień składania ofert oświadczenie o spełnianiu warunków udziału w postępowaniu oraz o braku podstaw do wykluczenia z postępowania – zgodnie z Załącznikiem nr 4 do SWZ. 2. W przypadku wspólnego ubiegania się o zamówienie przez wykonawców, oświadczenie, o którym mowa w pkt. 1, składa każdy z wykonawców. Oświadczenia te potwierdzają brak podstaw wykluczenia oraz spełnianie warunków udziału w postępowaniu w zakresie, w jakim każdy z wykonawców wykazuje spełnianie warunków udziału w postępowaniu. 3. Wykonawca, w przypadku polegania na zdolnościach lub sytuacji podmiotów udostępniających zasoby, przedstawia, wraz z oświadczeniem, o którym mowa w pkt. 1, także oświadczenie podmiotu udostępniającego zasoby, potwierdzające brak podstaw wykluczenia tego podmiotu oraz odpowiednio spełnianie warunków udziału w postępowaniu, w zakresie, w jakim wykonawca powołuje się na jego zasoby. 4. Zamawiający wzywa wykonawcę, którego oferta została najwyżej oceniona, do złożenia w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 5 dni od dnia wezwania, podmiotowych środków dowodowych, aktualnych na dzień złożenia podmiotowych środków dowodowych: 1) Oświadczenia wykonawcy, w zakresie art. 108 ust. 1 pkt 5 ustawy P.z.p., o braku przynależności do tej samej grupy kapitałowej, w rozumieniu ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2020 r. poz. 1076 z późn. zm.), z innym wykonawcą, który złożył odrębną ofertę, ofertę częściową albo oświadczenia o przynależności do tej samej grupy kapitałowej wraz z dokumentami lub informacjami potwierdzającymi przygotowanie oferty, oferty częściowej niezależnie od innego wykonawcy należącego do tej samej grupy kapitałowej – załącznik nr 6 do SWZ; Uwaga: Jeżeli z uzasadnionej przyczyny wykonawca nie może złożyć wymaganych przez zamawiającego podmiotowych środków dowodowych, wykonawca składa inne podmiotowe środki dowodowe, które w wystarczający sposób potwierdzają spełnianie opisanego przez zamawiającego warunku udziału w postępowaniu dotyczącego sytuacji ekonomicznej lub finansowej; 4) Wykonawca musi wykazać, że w okresie od 1 stycznia 2025 r. do dnia złożenia oferty wykonał należycie co najmniej 10 realizacji obiektów hotelowych polegających na wykonaniu: 1. analizy obiektu hotelowego, aparthotelowego, uzdrowiskowego, wypoczynkowego, konferencyjnego lub innego obiektu zakwaterowania zbiorowego; 2. wyceny ekonomicznej, inwestycyjnej lub transakcyjnej obiektu hotelowego lub podobnego; 3. analizy ekonomiczno-inwestycyjnej obiektu hotelowego lub turystycznego; 4. analizy opłacalności inwestycji hotelowej; 5. analizy potencjału operacyjnego lub rynkowego obiektu; 6. analizy SWOT obiektu hotelowego lub turystycznego; 7. budżetu kosztowego lub przychodowego dla obiektu hotelowego; 8. estymacji finansowej lub projekcji wyników dla obiektu hotelowego; 9. due diligence technicznego, operacyjnego, finansowego, podatkowego lub środowiskowego obiektu; 10. szacowania nakładów inwestycyjnych, remontowych lub modernizacyjnych dla obiektu; 11. rekomendacji inwestycyjnej, transakcyjnej lub rozwojowej dla właściciela, inwestora, nabywcy lub zarządu. Na potwierdzenie spełnienia warunku Wykonawca przedłoży wykaz doświadczenia, którego wzór stanowi Załącznik nr 3 — Doświadczenie Wykonawcy i zespołu ekspertów. Podstawą potwierdzenia wykonania usług będą w szczególności: 4. umowy; 5. faktury; 6. inne dokumenty potwierdzające faktyczne wykonanie analizy, wyceny lub opracowania. W przypadku realizacji objętych poufnością Zamawiający dopuszcza anonimizację danych klienta, pod warunkiem że z przedstawionych dokumentów będzie wynikać przedmiot realizacji, data wykonania oraz związek z analizą obiektu hotelowego, wyceną, analizą ekonomiczno-inwestycyjną, due diligence, budżetowaniem lub szacowaniem nakładów; 5.7.) Wykaz podmiotowych środków dowodowych na potwierdzenie spełniania warunków udziału w postępowaniu: 5. Zamawiający żąda od wykonawcy, który polega na zdolnościach technicznych lub zawodowych lub sytuacji finansowej lub ekonomicznej podmiotów udostępniających zasoby na zasadach określonych w art. 118 ustawy P.z.p., złożenia podmiotowych środków dowodowych, o których mowa w pkt 4 ppkt 2) niniejszej SWZ, dotyczących tych podmiotów, potwierdzających, że nie zachodzą wobec tych podmiotów podstawy wykluczenia z postępowania. 6. Pełnomocnictwo lub inny dokument potwierdzający umocowanie do reprezentowania wykonawcy należy przedłożyć w formie elektronicznej (podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym), lub w postaci elektronicznej opatrzonej podpisem zaufanym lub podpisem osobistym. Pełnomocnictwo musi być wystawione w sposób określony przepisami prawa cywilnego. 7. Osoba lub osoby składające ofertę ponoszą pełną odpowiedzialność za treść złożonego oświadczenia woli na zasadach określonych w art. 297 § 1 Kodeksu karnego ( Dz. U. z 2020r. poz. 1444 z późn. zm.). 8. Zamawiający może żądać od wykonawców wyjaśnień dotyczących treści oświadczenia, o którym mowa w art. 125 ust. 1 ustawy P.z.p., lub złożonych podmiotowych środków dowodowych lub innych dokumentów lub oświadczeń składanych w postępowaniu. 9. W zakresie nie uregulowanym SWZ, zastosowanie mają przepisy Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie podmiotowych środków dowodowych oraz innych dokumentów lub oświadczeń, jakich może żądać zamawiający od wykonawcy (Dz. U. z 2020 roku, poz. 2415). 5.8.) Wykaz przedmiotowych środków dowodowych: 1. Dokumenty składane wraz z Formularzem ofertowym - załącznik nr 2 do SWZ: 1) Aktualne na dzień składania ofert oświadczenie o spełnianiu warunków udziału w postępowaniu oraz o braku podstaw do wykluczenia z postępowania – zgodnie z Załącznikiem nr 4 do SWZ; 2) Zobowiązanie innego podmiotu (jeżeli dotyczy); 3) Dowód wniesienia wadium w przypadku wadium wnoszonego w formie niepieniężnej; 4) Dokumenty, z których wynika prawo do podpisania oferty, oświadczeń i dokumentów; odpowiednie pełnomocnictwa, (jeżeli dotyczy), w tym umocowanie do reprezentowania podmiotu udostępniającego zasoby na zasadach określonych w art. 118 ustawy (jeżeli dotyczy). 5) W przypadku wykonawców wspólnie ubiegających się o udzielenie zamówienia - Oświadczenie konsorcjum/ spółki cywilnej z którego wynika, które usługi wykonają poszczególni wykonawcy – oświadczenie składane na formularzu ofertowym zgodnie z postanowieniami Rozdziału XVIII pkt. 3. 6) Załącznik nr 2 — Wzór Formularza Oferty; 7) Załącznik nr 3 — Doświadczenie Wykonawcy i zespołu ekspertów; 8) Załącznik nr 5 — Klauzula informacyjna RODO; 9) pełnomocnictwo, jeżeli ofertę podpisuje osoba, której umocowanie nie wynika z dokumentów rejestrowych; 10) aktualny wydruk z CEIDG albo KRS; 11) certyfikat ISO 9001:2015 lub dokument równoważny; 12) dokumenty potwierdzające wykonanie usług wykazanych w doświadczeniu, w szczególności umowy, faktury lub inne dokumenty potwierdzające realizację. 5.9.) Zamawiający przewiduje uzupełnienie przedmiotowych środków dowodowych: Tak 5.10.) Przedmiotowe środki dowodowe podlegające uzupełnieniu po złożeniu oferty: 1. Dokumenty składane wraz z Formularzem ofertowym - załącznik nr 2 do SWZ: 1) Aktualne na dzień składania ofert oświadczenie o spełnianiu warunków udziału w postępowaniu oraz o braku podstaw do wykluczenia z postępowania – zgodnie z Załącznikiem nr 4 do SWZ; 2) Zobowiązanie innego podmiotu (jeżeli dotyczy); 3) Dokumenty, z których wynika prawo do podpisania oferty, oświadczeń i dokumentów; odpowiednie pełnomocnictwa, (jeżeli dotyczy), w tym umocowanie do reprezentowania podmiotu udostępniającego zasoby na zasadach określonych w art. 118 ustawy (jeżeli dotyczy). 4) W przypadku wykonawców wspólnie ubiegających się o udzielenie zamówienia - Oświadczenie konsorcjum/ spółki cywilnej z którego wynika, które usługi wykonają poszczególni wykonawcy – oświadczenie składane na formularzu ofertowym zgodnie z postanowieniami Rozdziału XVIII pkt. 3. 5) Załącznik nr 3 — Doświadczenie Wykonawcy i zespołu ekspertów; 6) Załącznik nr 5 — Klauzula informacyjna RODO; 7) pełnomocnictwo, jeżeli ofertę podpisuje osoba, której umocowanie nie wynika z dokumentów rejestrowych; 8) aktualny wydruk z CEIDG albo KRS; 9) certyfikat ISO 9001:2015 lub dokument równoważny; 10) dokumenty potwierdzające wykonanie usług wykazanych w doświadczeniu, w szczególności umowy, faktury lub inne dokumenty potwierdzające realizację.

Kontakt z zamawiającym